债务重组后押注RWA代币化，佳兆业能否借此盘活存量资产？|界面新闻 · 地产
界面新闻记者 |
在境外债务重组成功后，佳兆业将目光投向了RWA（Real World Assets，真实世界资产）代币化。
9月17日，佳兆业旗下子公司佳兆业资本宣布启动战略转型，与获香港证监会发牌的虚拟资产交易平台达成合作，推进香港合规框架下的RWA代币化发展。
消息一出，9月18日，股价长期低迷的佳兆业资本迎来暴涨。当日盘中股价一度涨超380%，截至18日下午收盘，佳兆业资本报0.51港元/股，涨幅174.19%，成交额1147万港元，总市值5.41亿港元。
而纵观过往，该公司股价在2015年7月到达历史高点3.68港元/股后，数年里股价一直处于波动下跌趋势。据界面新闻观察，2025年以来，该公司股价长期位于0.2港元/股以下，所以此次暴涨也引发了市场的广泛关注。
作为佳兆业集团旗下控股子公司，佳兆业资本长期扮演集团资本运作与新兴业务探索的“先锋军”角色，此次RWA代币化又会为佳兆业集团乃至整个行业带来怎样的改变？
母公司“重生”
值得关注的是，就在佳兆业资本宣布进军代币的两天前（9月15日），母公司佳兆业集团刚刚宣布其境外债务重组所有条件均已达成，重组方案已全面生效，成为本轮周期中较早出险的房企之一。
据了解，佳兆业已根据重组计划向合格债权人发行了总额约133.72亿美元的6档新票据与8档强制可换股债券，兼顾了不同期限与收益的选择，强制可换股债券给予了债权人未来转股的机会。新票据与强制可换股债券于9月16日在新加坡交易所上市。
此举为佳兆业削减约86亿美元债务，并将债务期限平均展期5年，公司在2027年底前无刚性还本压力，重组成功后，新票据的票面利率介于5%-6.25%之间，较历史债务的利率有所下降。
债务重组的完成，意味着佳兆业从“求生”阶段转向“谋发展”阶段。
从最新公布的半年报数据来看，佳兆业旗下资产依然庞大。截至今年6月末，公司在大湾区土地储备约1260万平方米，占公司整体土地储备的61%。此外，佳兆业集团在粤港澳大湾区有过百个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约3100万平方米，公司计划后续将城市更新储备转化为优质可售资源。
但公司的经营压力依旧很大。2025年上半年，佳兆业实现营业收入约为37.01亿元，亏损约为100.97亿元。截至6月末，公司的现金及银行存款账面价值约为21.7亿元，较2024年末减少9.2%；总借款约为1337.39亿元，其中约1192.52亿元须按要求或于一年内偿还。
接下来，如何盘活这些存量资产、改善现金流、恢复造血能力，成为管理层面临的首要课题。
概念还是解决方案？
RWA是指将现实中的实物或金融资产数字化，通过区块链代币化手段上链，使其在去中心化生态中实现确权、流转和交易。
通俗来讲，就是就是将现实世界中的各类资产，如房地产、基础设施、艺术品等，通过区块链技术转化为数字代币。也可以理解为，把传统证券化搬到“链上”，它不改变底层资产的信用质量，也不自动创造新的真实需求。
其核心意义在于提升资产流动性、降低交易成本，并通过智能合约增强透明度与安全性，同时推动金融普惠性等。
从行业视角来看，RWA已经进入快速扩张阶段。
五矿期货研报指出，截至2025年8月，全球RWA资产总额达26亿美元且市场规模增长迅速，底层资产以私募信贷、美国国债和大宗商品为主，预计到2030年有望突破16万亿美元。
2025年也是香港RWA发展的“政策大年”。《稳定币条例》生效和《数字资产发展政策宣言2.0》的发布，为RWA业务提供了明确的发展方向和政策保障。
“但对于刚完成重组的佳兆业来说，RWA更像是一种讲法和一个补充工具，而不是现金流的解决方案”，汇生国际资本行政总裁黄立冲在接受界面新闻采访时表示，“真正会掏钱的投资者极少，愿意长期持有并承担跨境执行与权属复杂性的人更少”。
在黄立冲看来，佳兆业资本此次尝试的方向不算错，但从行业视角来看，节奏与对象都很难，短期更像题材驱动，对股价的刺激强于对现金流的帮助。
狂欢背后的隐忧
尽管资本市场反应热烈，但佳兆业资本推进RWA代币化仍面临诸多现实挑战，实施难度不容小觑。
“在代币化过程中要面临的挑战有很多，比如法律与监管认定很严格，而且资产本身要能兑付，而且二级流动性极难建立”，黄立冲对界面新闻表示。
法律与监管挑战首当其冲。RWA代币化涉及证券法、物权法、区块链法规等多个法律领域。虽然香港提供了相对明确的监管框架，但内地与香港的法律衔接、资产跨境持有结构等问题仍然复杂。
黄立冲进一步解释：“凡是承载股权、债权或收益权的代币都要按证券来走，公开卖不了，只能面向专业投资者，营销话术被严密约束，适当性、披露、托管、冷热分离、反操纵一个都不能少”。
资产质量挑战同样不容忽视，并非所有资产都适合代币化。佳兆业集团拥有的土地储备和城市更新项目中，哪些能够产生稳定现金流、具备可拆分性、易于估值，都需要严格筛选。
技术实现挑战关乎资产安全。区块链技术虽然具有不可篡改、透明可追溯的特点，但智能合约的编码漏洞、私钥管理、链上链下数据一致性等问题都可能带来技术风险。
尽管面临诸多挑战，RWA代币化未来仍有可能为出险房企提供新的思路。
在黄立冲看来，这条路未来会有人做，但不会形成人人可复制的通用解法。“要想不流于噱头，房企必须拿出权属清晰、现金流稳定、处置路径顺畅的‘硬通货’资产，必须搭好‘持牌中介+持牌交易场所+受监管托管/审计’的合规铁三角，最好还能引入真实的锚定投资者与做市安排，给出足以覆盖流动性折价与司法执行风险的回报水平。”
而对多数出险房企而言，这条路径顶多是工具箱里的一个备选项，只有在资产质量硬、合规能力强、买方提前锁定的条件下，才可能从讲故事变成真变现；否则，大概率还是雷声大、雨点小。
